Šta sve treba znati o Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada? – NEKRETNINE ZA PRODAJU

Šta sve treba znati o Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada?

Svi oni koji žive u zgradama, znaju da je u okviru iste potrebna dobra komunikacija i organizacija, naročito kada je potrebno uraditi nešto kolektivno. Ovo je dodatno otežano u onim zgradama u kojima postoji preveliki broj stanova, te je usaglašavanje svih stanara, gotovo pa, nemoguće. Veliki broj stanara zgrada ni ne zna da je život u zgradi itekako uređen zakonom i da postoje pravila, koja bi valjalo slediti, kako bi stambena zajednica funkcionisala, ali i kako ista ne bi snosila finansijske posledice, usled neizvršenja određenih obaveza.

Zakon o stanovanju i održavanju stambenih zgrada, koji je donet 2016. godine, a izmenjen i dopunjen 2020. godine, uređuje upravljanje zgradom, pitanja održivog razvoja stanovništva, korišćenje i održavanje zgrade, proces iseljenja i preseljenja, zajedničke i posebne delove zgrade, registre, evidenciju, stambenu podršku, ali i mnoga druga pitanja koja su važna, kako za samu zgradu, tako i za kvalitetan i ugodan život stanara same zgrade. Stupanjem ovog zakona na snagu, automatski su eliminisani svi prethodni zakoni koji su uređivali ova pitanja, kao što su Zakon o održavanju stambenih zgrada, Zakon o socijalnom stanovanju, Zakon o stanovanju i drugi.

Bilo da ste zakupac, zakupodavac ili vlasnik nekretnine, koji živi u svom stanu, važno je da budete svesni pravila života u stambenoj zajednici. Ukoliko, pak, želite da kupite stan u zgradi, a do sada ste, recimo, živeli u porodičnoj kući, budite spremni na prilagođavanje dinamici stambene zajednice. Kupovina stana u zgradi nije nimalo jednostavan proces, ali praćenjem korisnih smernica, možete to učiniti na lakši način, sa najmanjom mogućom količinom stresa. Nakon toga, važno je da se upoznate sa time koja su vaša prava i obaveze kao nekoga ko stanuje u zgradi. Kako po pitanju pravljenja buke, kućnog reda, održavanja zajedničkih prostorija, zasedanja skupštine stanara, ali i mnogih drugih važnih situacija, u kojima ćete se naći kao stanar

zgrade.

Imajte na umu da ćete, u okviru zgrade u kojoj živite, imati svoja prava, ali i obaveze, koja ćete morati da sledite, ukoliko ne želite da snosite posledice (ako vas neko prijavi policiji ili inspekciji za kršenje ovog zakona). Remećenje javnog reda i mira, ostavljanje stvari u zajedničkom prostoru, odlaganje đubreta tamo gde mu nije mesto – ovo su samo neki od razloga zbog kojih bi neko mogao da vas prijavi komunalnoj policiji u sklopu vaše stambene zajednice. Zato je važno znati šta predstavlja stambena zajednica, kako je ona organizovana, ko je sve čini i kako ona, zapravo, funkcioniše.

Organizacija stambene zajednice

Da bi jedna stambena zajednica funkcionisala, ona mora imati odabranu grupu ljudi koji će, dobrom komunikacijom i organizacijom, rešavati sva pitanja i probleme koji se tiču same zgrade (čišćenje, uklanjanje nepotrebnih stvari iz dvorišta, vođenje računa o funkcionisanju zgrade, košenje trave i slično). Ta grupa će, redovnim sastancima, dobrom radnom organizacijom, ali i saradljivošću, moći da izađe na kraj sa svakim problemom koji se bude pojavio u okviru stambene zajednice.

Ukoliko, recimo, u okviru dvorišta zgrade imate visoko drvo, koje svojim granama izlazi izvan okvira vašeg dvorišta, morate voditi redovno računa o skraćivanju tih grana, kako iste ne bi ugrožavale slobodan prolaz pešaka trotoarom, ali i kako vas niko ne bi prikavio inspekciji zbog neredovnog održavanja zelenila u dvorištu i ugrožavanja prolaznika. Ukoliko vam se dogodi da vas neko prijavi inspekciji i ona izađe na teren i utvrdi da je prijava osnovana, stambenoj zajednici preti šestocifrena kazna, ukoliko nakon opomene ne reguliše problem. Upravljanje stambenom zajednicom vrše vlasnici stanova, dogovorno, preko svojih organa ili profesionalnog upravnika zgrade.

Obavezni organi stambene zajednice su:

Skupština: članovi ove skupštine su svi vlasnici posebnih delova zgrade (stanovi, garaže, posebne prostorije ili lokali). Sednice se moraju održavati najmanje dva puta godišnje, a sednice zakazuje i vodi upravnik zgrade. Skupština se bavi i odabirom novog i razrešrnjem dužnosti starog upravnika, kao i izborom profesionalnog upravnika (ukoliko je nemoguće načiniti odabir među postojećim članovima stambene zajednice). Takođe, skupština određuje visinu mesečnog iznosa, koji se izdvaja u službi funkcionisanja zgrade, očekivanih i neočekivanih troškova, ali određuje i visinu naknade za investiciono održavanje delova zgrade koji pripadaju svima, kao što su fasada, krov ili dvorište. Nekada može doći do hitnih neodložnih i skupljih popravki, te se u tim slučajevima izdvajaju dodatna sredstva od strane svakog stana, kako bi šteta bila sanirana u najkraćem mogućem roku. Važno je napomenuti da svaki vlasnik stana ili drugih posebnih prostorija u sklopu stambene zajednice ima 1 glas u okviru skupštine. Ipak, ukoliko je jedna osoba vlasnik više stanova ili drugih prostorija u stambenoj zajednici, broj glasova se povećava. Recimo, ukoliko je jedna osoba vlasnik dva stana i lokala u sklopu zgrade, imaće pravo na 3 glasa prilikom izglasavanja skupštinskih tema.

Upravnik: njega biraju članovi skupštine stambene zajednice. Njegov mandat traje 4 godine i on mora biti upisan u Registar stambenih zajednica. Neke od obaveza upravnika su da zastupa stambenu zajednicu, vodi jasnu evidenciju o aktivnostima iste (kada su u pitanju radovi na poboljšanju kvaliteta života zajednice ili kada dođe do bilo kakvih vanrednih okolnosti). Takođe, vodi evidenciju i o tome kome su određeni stanovi izdati u zakup, ima pristup novcu na tekućem računu stambene zajednice i troši ga savesno, prilikom obavljanja upravničkih obaveza, a koje se tiču rada na sigurnosti, stabilnosti i kvalitetnom životu svih članova stambene zajednice. Takođe, upravnik je taj koji organizuje izvođenje radova na zajedničkim delovima zgrade (poput hodnika, lifta, stepeništa, tavana, podruma).

Pravila i odgovornost u stambenoj zajednici

Stanari stambene zajednice zajedno snose odgovornost prema šteti koja nastane u zajedničkim prostorijama zgrade, dok individualno regulišu sve ono što se tiče njihovih individualnih stanova. Međutim, u određenim situacijama (kada, recimo, dođe do pucanja cevi u zgradi ili kada je potrebno izvršiti renoviranje ili zamenu krova), cela stambena zajednica se mora uključiti, i po pitanju odgovornosti, organizovanosti, pomoći, ali i po pitanju finansija. I upravo to regulišu skupština stanara i upravnik zgrade. Celoj zgradi će, u tim situacijama, biti u interesu da se kvarovi otklone u najkraćem mogućem roku, kako bi svi mogli da nastave sa svojim životima, normalno i neometano. Ono što je važno napomenuti jeste da stanari stambene zajednice, koji su oštećeni prilikom štete, koja je nastala od strane određenog lica, imaju pravo na regres. Ovo se najčešće reguliše dogovorno između stanara koji su oštećeni i stanara od kojih je kvar potekao (obično stanar u čijem je stanu pukla vodovodna cev snosi troškove saniranja oštećenih stanova i krečenja u

okviru drugih stanova u kojima je nastala šteta).

Svi stanari stambene zajednice bi trebalo da imaju na umu da je u sklopu održavanje zgrade uključeno tekuće održavanje, investiciono održavanje, ali i hitne interevencije. Sa druge strane, u sklopu troškova koji postoje u okviru jedne stambene zajednice, neophodno je znati da se u njima učestvuje na dva načina. Prvi je srazmerno sa brojem posebnih delova koje određeni stanar ima u svom vlasništvu, dok je drugi način srazmerno učešću kompletne kvadrature svojih prostorija u odnosu na celokupnu površinu posebnih delova u zgradi. Dodatno, svaki stanar se mora pridržavati kućnog reda zgrade, koji može biti jasno određen i postavljen javno na oglasnoj tabli zgrade, ili neformalno regulisan. Ipak, postoje određena nepisana pravila koja bi valjalo poštovati, zbog moralnih principa i poštovanja ostalih stanara zgrade, kao što su poštovanje perioda kada je vreme odmora, poštovanje zajedničkih prostorija, kao i održavanje istih, ali i zdrava i kvalitetna komunikacija među stanarima, kao i saradljivost sa skupštinom stanara i upravnikom zgrade.

Jasno je da funkcionisanje svake stambene zajednice, vođenje papirologije i (ne)ispunjavanje određenih obaveza neko mora da kontroliše i, eventualno, sankcioniše, ukoliko je stambena zajednica nesaradljiva, te ne želi da se bavi održavanjem sopstvene zgrade, dvorišta i okruženja. Svaku kontrolu, proveru i inspekcijske poslove vrši nadležno ministarstvo, posredstvom svojih inspektora, komunalne ili građevinske policije. Oni, izlaskom na teren i, razgovarajući sa upravnikom stambene zajednice ili drugim stanarima, utvrđuju postojanje problematike ili nedostatak ispunjavanja obaveza, te uzimaju izjave zainteresovanih strana i odgovornih lica. Neki od povoda za reagovanje inspekcije su upitno biranje i registrovanje upravnika stambene zajednice, izvođene neprijavljenih građevinskih radova u okviru stanova u zgradi ili na samoj fasadi zgrade, kao i razni drugi razlozi.

Ukoliko cela stambena zajednica, upravnik zgrade ili bilo koji drugi pojedinac ili grupa (u okviru stambene zajednice) krši zakonske odredbe i, u svom postupanju, izlazi izvan zakonskih okvira, rizikuje da na svoj teret dobije kaznu. Raspon kazni koje se mogu dobiti (iz različitih razloga) se kreću u rasponu između 5 hiljada i 150 hiljada dinara, za fizička lica. Sa druge strane, kazne za celu stambenu zajednicu se kreću u rasponu od 50 hiljada do 2 miliona dinara, u zavisnosti od težine povrede. Funkcionisanje stambene zajednice je važno, upravo zbog toga što, ukoliko ne postoji upravnik zgrade, osim što možete platiti ozbiljnu kaznu, svaki problem koji se bude pojavio, niko neće rešiti. Nisu retki slučajevi zgrada u kojima se problemi samo pojavljuju i talože, ali se guraju pod tepih i ignorišu, baš zato što niko ne želi da preuzme odgovornost na sebe i pozabavi se rešavanjem cele situacije. Ukoliko postoji dobro organizovana zajednica, ona će, kroz dobru komunikaciju, na čelu sa svojim upravnikom, biti u mogućnosti da se suoči sa svakim problemom i reši ga u okviru stambene zajednice, i to u najkraćem mogućem roku i uz maksimalnu efikasnost.