Šta se sme, a šta ne, prilikom zakupa stana? – NEKRETNINE ZA PRODAJU

Šta se sme, a šta ne, prilikom zakupa stana?

Kada se izdaje stan, bilo da ste zakupac, bilo da ste zakupodavac, postoje određena pravila koja se ne smeju kršiti. Naravno, postoje i ona nepisana, etički i moralno korektna pravila, koja nisu obavezujuća, ali bi bilo fer i korektno ispoštovati ih, kako bi saradnja dve strane bila što dugotrajnija i kvalitetnija.

Za početak, kako bi obe strane bile sigurne, valjalo bi potpisati ugovor o zakupu nekretnine. Ovim ugovorom se definišu odrednice poslovanje dve strane, te bi to trebalo da im pruži određenu dozu sigurnosti od neočekivanih okolnosti, poput preranog otkaza zakupa nekretnine (sa bilo koje strane). Takođe, davanje depozita bi valjalo regulisati na početku saradnje i definsati visinu depozita u ugovoru. Više o depozitu možete pročitati ovde.

Dodatno, obe strane moraju imati na umu situaciju u kojoj se nalazi osoba sa kojom sarađuju. Naime, zakupac mora razumeti potrebu zakupodavca da vodi računa o svom stanu i dolazi u povremene posete i obilaske. Ipak je u pitanju vlasništvo te osobe, a koje ne bi želeo da dovodi u opasnost od, potencijalno, nesavesnih zakupaca. Nasuprot tome, zakupodavci bi trebalo da poštuju svoje zakupce, jer su to osobe koje daju svoj novac da bi tu živele, jer svoju nekretninu ne poseduju ili su u takvoj životnoj situiaciji da ne mogu ili ne žele da žive više sa svojim članovima porodice.

Šta je to što zakupodavac ne sme da radi?

Kada ste zakupodavac jednog stana, morate biti svesni da, iako je nekretnina vaša, nemate baš prava da konstantno kontrolišete svog zakupca i budete nepristojni. Na kraju dana, u pitanju je vaš poslovni saradnik, koji vam daje određenu količinu novca za to što dobija (stan u kojem će živeti na neko, ugovorom definisano, vreme). Vaš zakupac nije neko kome vi činite bilo kakvu uslugu time što mu dajete stan u zakup. U pitanju je jednostavan princip zamene dobara.

Za početak, realno odredite cenu zakupa vašeg stana. Veliki broj zakupodavaca je odlučio da višestruko podigne cene zakupa, od momenta kada je u celom svetu nastala kriza, usled sukoba između Rusije i Ukrajine, a priliv stanovnika ovih država počeo da se povećava iz dana u dan. Imajte svest o realnoj vrednosti zakupa vašeg stana. Faktori koje bi trebalo uzeti u obzir su lokacija, kvadratura, spratnost, stanje u kojem se stan nalazi, način grejanja i hlađenja stana, kvalitet stolarije i nameštaja u stanu i, eventualno, postojanje parking mesta u okviru zgrade, dvorišta ili okruženja same zgrade. Ukoliko odredite previsoku cenu, za koju, tehnički, ne pružate ništa, postoji velika mogućnost da se niko neće javiti na oglas, jer drugi zakupodavci itekako vode računa o tome za koji novac daju u zakup svoj stan i šta za taj novac nude.

Nemojte biti neprofesionalni prema ljudima koji dolaze da obiđu vaš stan ili da pokušate da ih sprovedete kroz stan na brzinu. U pitanju je vaš potencijalni dugogodišnji poslovni saradnik, od kojeg možete imati dosta finansijske koristi i sigurnosti, te bi valjalo imati to u vidu prilikom dočekivanja ljudi, zainteresovanih za vaš stan.

Ukoliko vaš zakupac ima nekakvu zamerku ili primeti postojanje problema u stanu (curenje česme, problem sa parketom, pojavljivanje vlage na zidovima i slično), nemojte to diskreditovati. Vaš stan treba da govori za sebe, a ne vi, te nemojte ubeđivati zakupca da problem, koji je primetio, nije ništa posebno ili nešto što nije potrebno sanirati u ovom trenutku. Razumite potrebe vašeg zakupca, budite strpljivi i pokušajte da mu, dobrom i kvalitetnom komunikacijom, izađete u susret.

Ne poistovećujte sve zakupce, jer nisu svi isti. Ukoliko ste imali jedno negativno iskustvo, nemojte to vezivati za to što je neko zakupac, već isključivo za konkretnu individuu i nedostatak pristojnosti u ponašanju iste osobe.

Ako ste već dali svoj stan u zakup nekoj novoj osobi, poštujte privatnost vašeg zakupca, kao što biste želeli da se vaša privatnost poštuje. Nemojte dolaziti u nenajavljene posete, provere, inspekcije, jer ćete time samo stvoriti tenziju, a vašem zakupcu će postati neprijatno. Dodatno, svaka osoba ima pravo na svoj mir, te nemojte narušavati isti osobi sa kojom sarađujete.

Poštujte dogovor koji ste ostvarili sa zakupcem, te nemojte podizati cenu zakupa za vreme trajanja ugovora. Ukoliko ste potpisali ugovor o zakupu nekretnine na određeno vreme, sačekajte da se približi istek datuma koji je određen u ugovoru, pa na vreme saopštite zakupcu da želite da promenite cenu zakupa. Samim tim, daćete zakupcu priliku da odluči da li želi da nastavi saradnju sa vama po novim, izmenjenim uslovima saradnje, ili da potraži drugi stan, po svojoj meri. Ukoliko prekršite dogovorenu cenu (naročito ako ste istu naveli u ugovoru), možete biti sudski kažnjeni, ukoliko ceo slučaj dođe do suda.

Ono što, u određenim situacijama, zakupodavci izgube iz vida, jeste da sarađuju sa ljudima, koji imaju određene potrebe, probleme i sa razlogom ne žive u svom stanu, već su u situaciji da moraju da iznajmljuju tuđi. Kvalitetna komunikacija je ključ u saradnji sa zakupcima, koliko god da imaju godina, kojeg god da su nivoa obrazovanja i porodičnog statusa.

Kako zakupac ne bi trebalo da se ponaša?

U situaciji kada morate da pronađete novi dom i krenete u potragu za istim, budite svesni koliku količinu novca imate na raspolaganju i koju lokaciju i kvadraturu stana možete sebi da priuštite prilikom iznajmljivanja stana.

Ni slučajno nemojte davati dezinformacije vlasniku stana, lagati da ste zaposleni (ukoliko to u ovom trenutku niste), prikrivati vaše podatke, broj telefona ili to zašto ste otkazali prethodni zakup stana. Budite otvoreni u komunikaciji, jer će iskusni zakupodavci lako prepoznati kada zakupci pokušavaju nešto da sakriju od njih i može vam se desiti da budete odbijeni za ostvarivanje ove saradnje.

Utvrdite koje su to vaše obaveze prilikom potpisivanja ugovora o zakupu nekretnine. Pridržavajte se dogovora sa zakupodavcem i redovno namirujte svoje obaveze. Dakle, vodite računa o redovnom plaćanju računa, pazite na to kako se ponašate u stanu (i kad je u pitanju održavanje stana i kad je u pitanju stvaranje nereda i buke u samoj zgradi). Nemojte sebe dovesti u situaciju da, neredovnim plaćanjem računa, zakupodavac dobija opomene, jer će to verovatno kao rezultat imati završetak vaše saradnje. Takođe, nemojte sebi dozvoliti da, vašim nepristojni ponašanjem, izazovete žalbe zakupodavcu od strane komšiluka, što takođe može proizvesti to da ćete morati da tražite novi stan u kojem ćete živeti.

Ukoliko odlučite da ne želite više da živite u stanu koji iznajmljujete, vodite računa o prvobitnom dogovoru koji ste postigli sa zakupodavcem, a naročito ukoliko ste potpisali ugovor o zakupu nekretnine. Poštujte otkazni rok, jer isti omogućava vama da pronađete novi stan, ali i zakupdavcu da stan vrati na tržište nekretnina, te sebi obezbedi nove zakupce, koji će živeti u stanu nakon vašeg iseljenja.

Kada živite u stanu koji nije vaš, osim što morate poštovati pravila vlasnika, ne možete menjati nikakve značajne elemente u stanu, te vam je odabir dekorativnih detalja, donekle, ograničen. Naravno, svaku veću promenu, izbacivanje nekih komada nameštaja ili kupovinu nekog novog, valjalo bi prijaviti vlasniku stana, kako bi bio upućen u sve pojedinosti situacije. Ukoliko ne znate kako biste mogli da oplemenite svoj dom, postoji dosta saveta o uređenju doma, koje biste mogli da primenite. Bilo da je u pitanju nabavka sobnih biljaka, zavesa koje su u vedrim bojama, ili, pak, korišćenje određenih dekorativnih figurica. Naravno, sve u skladu sa vašim ličnim stilom i budžetom kojim raspolažete.

U praksi, zakupodavac najčešće dolazi u obilazak stana jednom mesečno, kako bi preuzeo stanarinu, plaćene račune i kako bi video u kojem se stanju stan nalazi. Zakupodavac na ovo itekako ima pravo, jer je stan njegov, te može da proverava da li se prema njegovom stanu ponašate pristojno ili ne. Zakupodavac ne bi trebalo sebi da dopušta da dolazi nenajavljen, da prečesto dolazi i narušava vaš mir. Sa druge strane, nemojte odbijati obilaske zakupodavca, jer ćete time staviti do znanja da postoji neki problem, da ste počinili neku štetu koju želite da prikrijete, što može dovesti do prekida saradnje.

Nemojte dovoditi partnera ili članove porodice u posetu ili, još gore, da žive sa vama, a da to ne saopštite zakupodavcu. Ovo je, nažalost, situacija u kojoj se našlo dosta zakupodavaca, kada su, slučajno ili od strane komšija, otkrili da u njihovom stanu živi više osoba od onoga što je bio inicijalni dogovor. Ukoliko želite da ugostite nekoga, direktno o tome porazgovarajte sa zakupodavcem. On, najverovatnije, neće imati ništa protiv da nekoliko dana imate društvo u stanu. Ipak, tajni cimeri i okorišćavanje o poverenje zakupodavca su nešto što ne biste smeli sebi da dozvolite.

Na kraju, sve se svodi na to na koji način poimate sebe i drugu stranu, sa kojoj sarađujete. I jedna i druga strana moraju voditi računa da ne pređu granicu pristojnosti i ugroze prava one druge strane. Ukoliko se, od samog starta, ostvari kvalitetna saradnja, a energija bude pozitivna, ceo proces iznajmljivanja nekretnine može teći bez ikakvih problema i stresa i može potrajati godinama ili, čak, decenijama. Zato je veoma bitno da, kako zakupac, tako i zakupodavac, na samom početku saradnje pitaju onu drugu stranu sve što ih zanima, jasno postave svoja „pravila igre“ (doduše, više zakupodavac, jer je stan, ipak, njegovo vlasništvo) i pridržavaju se dogovora, bilo da taj dogovor ostane isključivo usmeni ili se potpiše ugovor o zakupu, što je preporučljivije, zarad izbegavanja neprijatnih situacija i nepotrebnog stresa.